Вид разрешённого использования земельного участка: что это и почему важно?
В ходе работ по кадастровой оценке ключевое влияние на стоимость оказывает вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.
Понятие ВРИ
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленное законодательством назначение земельного участка, определяющее, какую деятельность на нём можно вести (например, жилую застройку, сельское хозяйство, торговлю). ВРИ устанавливается в соответствии с Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и классификатором ВРИ (утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
По состоянию на последнюю дату государственной кадастровой оценки (1 января 2022 года), в Республике Татарстан у 279 769 земельных участков множественное ВРИ, и у 37 105 некорректный ВРИ.
Особенности расчета кадастровой стоимости при «некорректном» или «множественном» ВРИ
Собственники при внесении сведений о ВРИ в ЕГРН часто не уделяют этой процедуре должного внимания, например указывают неточные формулировки или «на всякий случай» перечисляют все возможные виды разрешенного использования, допустимы в территориальной зоне. Указанные действия приводят к искажению итогового результата кадастровой стоимости, часто в большую сторону.
Процесс государственной кадастровой оценки автоматизирован, в расчетах используются сведения о разрешенном использовании объекта, внесенные в ЕГРН. В соответствии с п. 8 гл. I Методических указаний о государственной кадастровой оценке, при наличии у земельного участка «множественного» или «некорректного» вида разрешенного использования, кадастровая стоимость определяется исходя из наиболее эффективного варианта использования, обеспечивающего максимальную расчетную стоимость объекта.
Пример множественного ВРИ:
- «Жилой дом». Фактическое использование земельного участка - «Индивидуальный жилой дом». Под формулировку ВРИ «Жилой дом» попадают индивидуальные жилые дома, малоэтажные многоквартирные жилые дома, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома. С учетом максимизации стоимости, скорее всего самым «дорогим» видом разрешенного использования окажется «Многоэтажный жилой дом», следовательно, правообладатель может столкнуться с увеличением земельного налога.
Пример некорректного ВРИ:
- «Не определено»
- «Под размещение зданий и сооружений».
Фактическое использование земельного участка - «Индивидуальный жилой дом». Разрешенное использование не содержит информацию об использовании участка, поэтому кадастровая стоимость в таком случае определяется по правилам землепользования и застройки. Земельный участок отнесен к зоне Ж2 «Зона индивидуальной жилой застройки», в этой зоне выделяются следующие основные виды разрешенного использования:
- для индивидуального жилищного строительства;
- блокированная жилая застройка;
- благоустройство территории;
- дошкольное, начальное и среднее общее образование;
- оказание услуг связи;
- предоставление коммунальных услуг;
- административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг;
- обеспечение внутреннего правопорядка;
- амбулаторно-поликлиническое обслуживание;
- магазины.
С учетом максимизации стоимости, скорее всего самым «дорогим» видом разрешенного использования окажется «магазин», следовательно, правообладатель столкнется с увеличением земельного налога.
Почему это важно для собственников?
- Налоги: Кадастровая стоимость влияет на земельный налог.
Собственникам объектов недвижимости следует обратить внимание на те сведения о ВРИ, которые содержатся в ЕГРН, чем корректнее данные, тем точнее определена кадастровая стоимость.
В связи с планируемой в Республике Татарстан очередной государственной кадастровой оценкой рекомендуется своевременно проверить и актуализировать сведения об объектах недвижимости.
Где проверить ВРИ?
- В сервисе «Публичная кадастровая карта» Национальной системы пространственных данных (nspd.gov.ru)
- Выписка из ЕГРН (можно заказать на gosuslugi.ru)